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不動産(賃貸借契約)

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賃貸借契約、賃料増減額、明渡・原状回復、敷金返還

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賃貸借契約、賃料増減額、明渡・原状回復、敷金返還

アパートを人に貸していますが、借主が家賃を3ヶ月も滞納しています。契約を解除できますか。

滞納したからといってすぐ契約が解除できるわけではありません。

家賃の支払いは借主の基本的な義務ですが、滞納したからといってすぐ契約が解除できるわけではありません。滞納の期間や程度等を客観的に見て、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたといえるような事情があれば解除できます。特に事情もないのに3ヵ月以上滞納を続けるようであれば、解除できる可能性が高いでしょう。

居住用として貸したマンションで、借主が風俗店をやっていることがわかりました。契約を解除できますか。

契約を解除できる可能性が高いと考えます。

使用目的が違う(用法違反)という理由で契約を解除する場合は、その違反の程度が重大である必要がありますが、このケースであれば、解除できる可能性が高いでしょう。内容証明郵便で解除の通知を出して、明渡しを請求しましょう。借主が応じてくれなければ弁護士に頼んで裁判を起こすしかありません。

家賃を値上げすると言われましたが、金額に納得がいかないので、交渉を続けています。決着がつくまで、とりあえず家賃は払わないでいいでしょうか。

決着がつくまでは、これまでの賃料額など、相当と考えられる額を支払えば大丈夫です。

家賃の支払いをしないと契約が解除される恐れがあるので、必ず支払いましょう。決着がつくまでは、これまでの賃料額など、相当と考えられる額を支払えば大丈夫です。大家さんが受け取ってくれない場合は、法務局に供託をしましょう。ただし、その後に裁判で正式な金額が確定したときには、支払った額に不足があれば、不足分と年1割の延滞利息を払う必要があります。

マンションの更新料が高いのですが、必ず払わなければいけないのでしょうか。

契約に更新料の定めがあるのであれば、基本的には払う必要があると考えます。

その地方の慣習などにもよりますが、契約に更新料の定めがあるのであれば、基本的には払う必要があるでしょう。ただ、現在更新料については幾つか裁判になっており、更新料は消費者契約法に違反して無効であるという判決が出ているケースもあります。現在上告中の裁判もあり、今後の最高裁の判断が待たれるところです。

賃貸借契約を解除したのですが、借主がそのまま居座って出ていきません。借主の外出中に鍵を付け替えようと思うのですが。

法的な手続きをとらず、勝手に鍵を換えると、住居侵入罪や建造物損壊罪等の刑事責任を問われる可能性もあります。

法的な手続きをとらず、勝手に鍵を換えると、住居侵入罪や建造物損壊罪等の刑事責任を問われる可能性もあります。出て行ってもらうためには、まず裁判所に明渡し訴訟を起こし、勝訴判決をもらった後に、強制執行をして退去してもらう必要があります。

マンションを明け渡したのに敷金を返してもらえません。クリーニング費用に充てたので返金はないと言われたのですが。

敷金の全額が返還されるのが原則です。

敷金は、家賃の滞納や、特に部屋をひどく汚したり傷つけた場合の損失をカバーするためのものです。普通に生活をしていることによって生じる部屋の汚れや老朽化による破損等については、借主が負担する必要はなく、敷金の全額が返還されるのが原則です。敷金を返してもらえない場合は、弁護士に相談し裁判を起こしましょう。

親の代から土地を他人に貸しています。もう土地を返してもらうことはできないのでしょうか。

「正当の事由」があれば、賃貸期間の満了時に契約を更新しないで、借地契約を終了させることは可能です。

確かに借地権は強い権利ですが、「正当の事由」があれば、賃貸期間の満了時に契約を更新しないで、借地契約を終了させることは可能です。「正当の事由」とは、貸主側が土地の使用を必要とする事情、借主の土地の使用状況、地代を滞納しているかなど今までの利用状況、立退料の額等、様々な事情を考慮した上で判断されます。

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